Koliko stane vodenje počitniškega najema (z realnimi številkami)

Prejeli smo na stotine vprašanj o finančni plati vodenja Airbnb ali drugega kratkoročnega počitniškega najema. Natančneje: lahko podrobno opišete stroške in honorarje, ki znižujejo dobiček? Ali obstajajo skriti stroški? Kako natančno delujejo davki na najem? Zavarovanje?! ACK!

Ne glede na to, ali je oseba, ki nas je vprašala, razmišljala o tem, da bi to naredila sama, ali je preprosto radovedna (govorimo o denarju = zainteresirani obrazni emoji), vse to predstavljamo v upanju, da bo to nekoliko demistificiralo in bo v pomoč vsem, ki bi biti na ograji glede tega, ali je to izvedljiva stranska vrveža ali ne. Pravzaprav smo zelo uživali, ko smo se učili podrobnosti teh stvari – zato je zabavno deliti, kar smo se naučili.

Očitno obstajajo stroški, kot so dejanski nakup, prenova in opremljanje doma, ki ga boste uporabljali kot počitniški najem. Ti veliki očitni začetni stroški se bodo razlikovali glede na projekt (prav tako kot vaše hipotekarno plačilo) – in hudiča, morda Airbnb prenavljate v lastno hišo, ki je že polna pohištva – zato ta objava izhaja iz v redu, imam hišo pripravljeno za najem, kaj zdaj? točko in pokriva tekoče operativne stroške, ki lahko nastanejo iz leta v leto.

Z vami delimo RESNIČNE ŠTEVILKE iz naših izkušenj. Samo prosim, ne jemljite jih kot predvidevanje lastnih stroškov, ki se bodo očitno razlikovali. Prav tako je vredno opomniti ljudi, da je dupleks ena zgradba, vendar sta to DVE različni enoti za najem (skupaj 6 spalnic, 6 kopalnic, 2 kuhinji, 2 dnevni sobi, 2 pralnici, 2 dvorišči itd.). Torej, če imate samo en najem in/ali manjši prostor, so lahko te številke veliko višje od vseh, ki jih boste imeli.

obešanje likalne deske na steno

Pripomočki

Obstoj komunalnih storitev verjetno nikogar ne preseneča, koliko pa v resnici stanejo, vas lahko ujame nepripravljene, če ne izračunate in pogledate na leto kot celoto. Za razliko od tipičnega dolgoročnega najema, kjer je vaš najemnik lahko vsak mesec odgovoren za nekatere ali vse komunalne storitve, v svetu počitniškega najema običajno plačate vse. V duplexu plačujemo naslednje komunalne storitve:

• Vodovod in kanalizacija
• Elektrika
• Odvoz smeti
• Internet
• TV/storitve pretakanja (ponujamo Sling in Netflix)

Za druge osebe lahko seznam vključuje tudi plin, olje ali propan (odvisno od vašega vira toplote) in celo pristojbine za parkiranje ali stanovanje.

Naši pripomočki združeni za obe strani dupleksa stane približno 5200 dolarjev na leto , na podlagi zadnjih 12 mesecev. Najpomembnejša stvar, o kateri morate razmišljati, je, da komunalne storitve ne izginejo, ko hiša ni najeta (kar je lahko zelo pomembno, če najemate nekje sezonsko). Naši računi za elektriko in vodo se nekoliko znižajo, ko je poraba manjša med sezono, vendar obstajajo minimalni stroški, ki jih ohranjajo na približno 150 USD na mesec.

V praznih zimskih mesecih smo preučili možnost začasne ustavitve nekaterih naših dupleksnih pripomočkov (na primer interneta ali odvoza smeti), vendar mnogi prihajajo z visokimi stroški ponovne povezave, ki izničijo morebitne prihranke. Nekaj ​​naših naročnin na pretočno televizijo (Netflix & Sling) smo lahko začasno ustavili, ko smo vedeli, da bo prostor prazen dober mesec izven sezone, kar je bilo lepo. (Samo ne pozabite jih znova zagnati pravočasno za naslednjega gosta!).

Nega trate / Upravljanje lastnine

Če ste kdaj najeli počitniško hišo, ste verjetno navajeni, da na vašem računu vidite pristojbino za čiščenje. To je običajno strošek nekoga, ki po vašem bivanju hišo očisti, da je pripravljena za naslednje goste (to vključuje pranje perila, popravljanje postelj, razlaganje posode itd. itd.). Zaračunamo strošek čiščenja v višini 150 USD na bivanje, ker nam čistilec zaračuna natančno toliko. Torej je ta strošek popolno pranje na naši strani. Eno leto porabljenih nič dolarjev , razen prazničnega namiga ;)

kako narediti nočno omarico s predali

Toda poleg pristojbine za čiščenje boste morda imeli druge redne stroške vzdrževanja, da bo pripravljen za vsakega gosta. To so lahko stvari, kot so nega trate, storitev bazena ali masažne kadi ali celo odmetavanje snega, če gostite na zimskem mestu. Majhnemu lokalnemu podjetju za urejanje okolice plačamo, da po doslednem in zanesljivem urniku pokosi dvorišča in razpiha zunanje površine dupleksa. To na srečo ni celoletni strošek (v zimskih mesecih se nič ne zgodi), a ker pridejo pogosteje spomladi in poleti, ko vse raste kot noro, doda približno 800 $/leto .

Spomnim se, da je bil pri našem zadnjem najemu na Floridi, ko smo bivali tam, mimo prišla tip z bazenom IN ločena ekipa za zelenico. Prav tako niso bili stroški, ki jih je posredoval neposredno nam, ko smo rezervirali, tako da so izhajali iz njegovega dobička od najema.

Drug možen strošek bi bil, če bi se odločili najeti ali se zanesti na profesionalno storitev upravljanja nepremičnin ali storitev upravljanja najemnin. Veliko vam lahko prevzamejo (rezervacije, čiščenje in težave, ki se pojavijo), vendar običajno zaračunajo odstotek vsake rezervacije. V Cape Charlesu se zdi, da je stopnja približno 20 %, vendar se ta številka lahko razlikuje glede na vaše območje in točno to, katere storitve ponujajo.

Obnovitev zalog potrošnega materiala

Ker smo se odločili zagotoviti potrošni material za naše goste, nismo kupili samo začetne zaloge, temveč moramo vse dopolniti tudi, ko bo zmanjkalo. Tukaj je seznam tega, kar ponujamo:

• Toaletni papir (dobimo 6 rol na stran duplexa)
• Papirnate brisače (1 rola v vsaki kuhinji)
• Serviete (zložite jih v skledo v vsaki jedilnici)
• Robčki (1 škatla na kopalnico – ne menjamo jih vsak teden, le po potrebi)
• Gobice (1 nova gobica v vsaki kuhinji)
• Vrečke za smeti (2 v vsaki kuhinji in vseh kopalnicah)
• Vrečke za shranjevanje iz folije in Ziplock različnih velikosti
• Šampon, balzam, milo za roke in telo
• Detergent za perilo, mehčalec in odstranjevalec madežev
• Sol in poper ter olivno olje za kuhanje
• Kavna usedlina, čajne vrečke in paketi sladkorja

Vsakič, ko delimo, kar nudimo našim gostom, slišimo od ljudi, ki pravijo delamo tudi vse to! in drugi, ki pravijo kaj?! nihče ne nudi tega tukaj! Moja najboljša domneva je, da se razlikuje glede na regijo, vendar tudi številne druge počitniške najemnine v Cape Charlesu ponujajo podobne stvari. Na koncu dneva, če našim gostom pomaga, da se počutijo kot doma, smo veseli, da ga imamo pri roki.

Vse povedano, za zgoraj navedene artikle smo porabili 900 $ to leto. Še enkrat, to morda sploh ni velika postavka v vaši regiji – vendar je pametno ugotoviti, kaj nameravate imeti na voljo in koliko mislite, da bo to stalo za dopolnitev stvari skozi vse leto.

navodila za nego monstere

Dodatna posteljnina in brisače

To je morda nekaj posebnega glede na to, kako deluje naša čistilka, vendar nam je na začetku poletja svetovala, naj imamo pri roki CELOV dodatni komplet posteljnine in brisač, tako da če perila ne končate pravočasno ali se pojavi madež ki je potrebovala daljše zdravljenje, je našim naslednjim gostom še vedno lahko pustila vse, kar potrebujejo. Za nas je to torej pomenilo nakup:

• 8 dodatnih kopalnih brisač
• 6 dodatnih brisač za plažo
• 12 dodatnih umivalnikov in brisač za roke
• 1 dodaten komplet zakonskih rjuh & 1 zakonska prevleka za odejo in vložek (vrgli smo kocke, da ni verjetno, da bi bili obe zakonski postelji umazani)
• 2 dodatna kompleta dvojnih rjuh in 2 dvojni odeji

Pravzaprav bi morali te številke podvojiti, ker smo to naredili NA STRANI. Hvala bogu za zaklenjeno lastniško omaro, kamor smo pospravili tiste odvečne stvari v zabojnike.

Nikoli se nismo zanašali na a popolna dodaten komplet, vendar smo se večkrat potopili in zgrabili eno ali dve rezervni, zato smo vsekakor veseli, da smo ju imeli (še posebej dve dodatni prevleki za odejo!). Ta dodatna zaloga posteljnine in brisač nas je stala več kot 400 $ na stran (za skupno 800 $) . V zadnjih nekaj mesecih smo morali zamenjati tudi nekaj brisač (imamo veliko srečo, da je to vse, kar smo morali zamenjati!), tako da bodisi zgrabite dodatke vnaprej ali rezervirajte majhen proračun za zamenjavo naključnih predmetov kot greš je verjetno pametna ideja.

Zavarovanje in davki

Zdaj smo pri zabavnih stvareh (ha!). Začnimo najprej z zavarovanjem.

Upajmo, da vas ne preseneča, da bi morala biti vaša lastnina zavarovana, vendar smo ugotovili, da je zavarovanje dupleksa nekoliko učna krivulja. Toda prišli smo na drugo stran! Zapleteni zavarovalni dejavniki našega dupleksa so: 1) dejstvo, da gre za kratkoročni počitniški najem, ki se obravnava drugače kot stanovanje za polni delovni čas in 2) je blizu vode (mo voda, mo težave – vsaj tako je) pravijo zavarovalničarji). Ta dva dejavnika sta pomenila, da smo imeli omejene možnosti, vendar smo na koncu prišli do treh politik, ki delujejo skupaj in nam dajejo mir.

1. Zavarovalna polica nepremičnine za najem počitniškega stanovanja: To je podobno politiki lastnika stanovanja, ki jo morda imate v svojem primarnem prebivališču. Prepričajte se le, da vse, kar dobite, pokriva kratkoročne najemnine.
2. Politika dodatne odgovornosti: to je priporočilo nekaj prijateljev, ki imajo tudi počitniške najemnine, in zagotavlja dodatno kritje za morebitne nesreče, poškodbe itd.
3. Politika proti poplavam: tehnično nismo na poplavni ravnici, vendar večina prebivalcev meni, da je to pametno v Cape Charlesu.

Za naše primarno prebivališče tukaj v Richmondu ne potrebujemo nobenega od zadnjih dveh pravilnikov, a če oddajate svoje primarno ali sekundarno bivališče za krajši delovni čas, se boste morda želeli posvetovati s strokovnjakom, da se prepričate, ali ste dovolj zajete v vaši obstoječi politiki. Veliko standardnih pravilnikov lastnikov stanovanj morda ne bo zadostovalo, če do škode ali incidenta pride, medtem ko najemnik za kratek čas živi v vaši hiši.

Če ste mislili, da je zavarovanje zabavno, boste oboževali davke! Davki so del, za katerega se nam je zdelo, da najmanj vemo o tem, vendar je to precej preprosto ugotoviti. Zato vzemite to kot iztočnico, da raziščete, kaj bo treba plačati v katerem koli kraju ali mestu, v katerem upravljate svoj najem (pokličite urad lokalne uprave, preverite njihovo spletno stran ali vprašajte druge gostitelje na vašem območju). Vedite pa tudi, da so bili vsi, s katerimi smo govorili v naših različnih vladnih uradih, z veseljem pomagali (verjetno so bili navdušeni, da skušamo plačati davke – ha!) in v enem ali dveh tednih nam je uspelo. tega.

Za duplex plačamo:

domača zidna stena

• Letni okrožni davek na nepremičnine
• Letni mestni davek na nepremičnine
• Četrtletni okrožni prehodni davek na bivanje (posebej davek na dohodek od počitniških najemnin)
• Mesečna mestna prehodna stanovanjska taksa
• Mesečni državni in lokalni prometni davek

Davki na nepremičnine, ki jih pobirata kraja, kjer se nahaja dupleks (prvi dve zgoraj navedeni postavki), temeljijo na sami hiši, ne na tem, koliko ali kako malo jo oddajamo. Drugi pa so odstotki tistega, kar zaslužimo z našim dohodkom od najemnin, in zanje moramo mesečno ali četrtletno izračunati in predložiti dokumentacijo (čeprav zdaj Airbnb v Virginiji samodejno obračuna prometni davek, ko se gostje odjavijo na njihovem spletnem mestu – vendar vsi poleti smo ga morali ročno vzeti iz naših izplačil Airbnb).

Morda boste imeli srečo in vaše mesto ne bo zaračunalo prehodnega bivalnega davka, vendar vam bo morda na koncu zaračunal dvakrat, kot se mi: enkrat mesto in nato še okrožje. Zdi se mi, kot da v tem prispevku nenehno trdim, da se zelo razlikujejo, vendar davki res prispevajo tudi k temu. Na primer, moj oče ima stanovanje v najemu v drugi zvezni državi in ​​plačuje 3-odstotni prehodni davek na bivanje, medtem ko je naš v Cape Charlesu 6-odstotni. Med tema dvema prehodnima davkoma na bivanje in prometnim davkom, približno 11 % vseh rezervacij, ki smo jih imeli to poletje šel državi, okrožju in mestu v obliki davkov. Upoštevajte, da to ne vključuje davka na nepremičnine.

Torej za duplex, naši skupni davki in zavarovanje za letos znašajo približno 13.400 $ . Dolga zgodba – vsekakor se morate zavedati svojih davčnih obveznosti, ko tehtate upravičenost vašega najema, saj lahko zagotovo vplivajo na vaš dobiček.

čiščenje fugirne mase za bele ploščice

Pristojbina za gostitelja Airbnb

Če najem upravljate prek spletnega mesta, kot je Airbnb, VRBO ali HomeAway, ne pozabite, da tudi znižajo vašo nočno ceno najema. Kot gost ste verjetno navajeni plačevati pristojbino, ki je dodana skupni ceni nočitve, vendar Airbnb v zakulisju od cene nočitve odšteje tudi 3-odstotno pristojbino, preden plača gostitelju. Torej predvidevam, da niti gost niti gostitelj dejansko ne dobita navedene cene nočitve. ha! Tega 3-odstotnega nadomestila v resnici ne vključujemo v naše izračune operativnih stroškov (ali naš skupni znesek na koncu te objave), ker je to denar, ki ga nikoli ne vidimo. Zato si zapomnite, da ko določite svojo nočno ceno, bo del tega šel na katero koli spletno mesto za najem, ki ga izberete.

Sprašujejo nas, zakaj smo izbrali Airbnb namesto drugih počitniških najemov, kot sta VRBO ali HomeAway, in odgovor je le, da smo anketirali nekaj prijateljev s počitniškimi najemi in vsem je bil ta vmesnik najbolj všeč. Tako smo se odločili. Zaenkrat nam je zelo všeč. Razmišljali smo o uvrstitvi dupleksa na več spletnih mestih, vendar smo slišali, da se je težko izogniti dvojnim datumom rezervacije, ko uporabljate več koledarjev na različnih platformah.

Razni stroški

In čeprav smo v tej objavi poskušali biti zelo temeljiti, ne moremo predvideti vsega, na kar bi lahko naleteli na poti. To leto, smo verjetno porabili okoli 750 $ za razne predmete. Na srečo se ni zgodilo nič norega (ni nam bilo treba zamenjati sistema HVAC ali česa podobnega), a en majhen primer je, da smo izvedeli, da država in mesto pobirata tudi majhno pristojbino za letno poslovno licenco (in opravljata letni pregled najema da se prepričamo, da smo še vedno pripravljeni vsako leto kodirati), tako da je bil to majhen nenačrtovan strošek, ki nas je presenetil – toda zdaj, ko smo tega navajeni in vemo, kaj moramo storiti, je preprosto.

Seveda obstajajo stroški, kot je zamenjava stvari, ki se pokvarijo, plačilo vzdrževalcu, da popravi okvarjeno napravo, ali celo dodajanje/spreminjanje določene opreme v vašem domu. Konkreten primer tega je, da smo sredi poletja porabili 250 USD za dodajanje zatemnitvene zavese v dve sprednji spalnici v dupleksu, potem ko je nekaj gostov omenilo, da je tam zgodaj zjutraj zelo svetlo. Torej, čeprav bi lahko škodovalo vašemu proračunu, je vse del zabave in pustolovščine, ko poskušate ljudem, ki bivajo v vaši hiši, zagotoviti odlično izkušnjo. Ko že govorimo o…

Prav tako se odločimo, da našim najemnikom ob prihodu pustimo majhno darilo dobrodošlice. To je ročno napisano sporočilo z darilno kartico za sladoled ali spominek v eni od lokalnih trgovin v mestu, skupaj z vnaprej žigosano razglednico. Še enkrat, to zagotovo ni strošek, ki bi ga morali imeti, vendar z veseljem to storimo v upanju, da bodo naši gostje uživali v bivanju in obiskali nekaj odličnih lokalnih podjetij – in zdi se, da je tudi našim gostom to zelo všeč. Le kdo ne mara sladoleda?!

Zavijmo tega kužka. Prihranil vam bom nekaj drsenja in povzel vso zgornjo matematiko. Če združimo vse stroške, ki smo jih pravkar navedli, to je približno 21.750 $ letnih operativnih stroškov za dupleks letos. Še enkrat, to velja za dve ločeni enoti za najem, zato je verjetno višje od enojne ali manjše najemnine. Toda naša poanta se manj nanaša na skupno število in bolj na različne stroške na poti. Torej, če razmišljate o ustanovitvi Airbnb, upam, da je ta objava izhodiščna točka za ugotavljanje lastnih operativnih stroškov v kategorijah, ki sem jih navedel tukaj.

In čeprav se ta zgornja številka zdi velika, imamo srečo, da smo lahko rezervirali dovolj nočitev v letu 2019, da smo še vedno imeli dobiček, potem ko je bilo vse povedano in storjeno (daj pet, kdo?!). Bomo kaj kmalu prišli iz rdečih številk za vse stroške gradnje in opremljanja? Ne! Ampak vsaj smo na poti in se moramo veliko naučiti in se ob tem tudi zabavati.